Última actualización: 18/01/2018
Después de analizar conceptos básicos y terminología en los artículos anteriores es hora de explicar con detalle el proceso de compra de una casa en Inglaterra. Comprar una vivienda resulta algo complicado y agotador, sobre todo si eres primerizo. Conviene familiarizarse con el proceso lo antes posible y conocer todos los detalles para estar preparado y llevarlo de la mejor forma posible.
El artículo se basa en mi experiencia como compradora, consejos y recomendaciones personales e información que he buscado durante el proceso. Espero que te sea útil y resuelva muchas de las dudas que puedas tener.
Proceso de compra de una casa en Inglaterra paso a paso
1. Comprobar cuánto puedes pagar
Antes de iniciar la búsqueda de vivienda asegúrate de que sabes la cantidad exacta de dinero con el que cuentas y el préstamo hipotecario que pueden darte según tu sueldo y tu credit score (solvencia crediticia).
Puedes calcular el valor máximo del préstamo hipotecario que puedes conseguir en estos enlaces:
2. Elegir una vivienda
Si quieres tantear algo el terreno antes de contactar directamente con inmobiliarias regístrate en Rightmove o Zoopla y crea alertas para que recibas por correo electrónico todas las viviendas en venta que cumplan con tus requisitos. Una vez que encuentres algo que se ajuste a tus necesidades y presupuesto puedes contactar con la inmobiliaria y acordar una fecha para ver la propiedad (más abajo te muestro una lista de consejos para visitar la vivienda). Registrarte con una inmobiliaria tiene una ventaja importante, y es que serás el primero en saber que una propiedad se va a poner a la venta antes de que se publique en internet.
3. Informarse sobre las opciones de préstamos hipotecarios
En lugar de ir directamente de banco en banco a la antigua usanza, consulta en internet varios comparadores de préstamos como comparethemarket.com o moneysupermarket.com para hacerte una idea de las condiciones que puedes obtener.
Otra opción (la que elegí yo) es contratar los servicios de un consultor (mortgage advisor) en tu inmobiliaria. Por una cantidad fija se encargará de buscar, comparar y ofrecerte el mejor préstamo disponible según tus condiciones. Esto tiene sus ventajas. Además de ahorrarte tiempo y dolores de cabeza, los consultores tienen acuerdos con ciertos bancos y pueden ofrecer préstamos con mejores condiciones que las que te pueda ofrecer el banco directamente.
4. Solicitar un acuerdo preliminar
Una vez que hayas elegido un préstamo hipotecario concreto el siguiente paso es solicitar un acuerdo preliminar (agreement in principle) en el que el banco confirma que está dispuesto a ofrecerte un préstamo hipotecario de una cantidad X si la compra de la vivienda sale adelante. Aunque puedes realizar este paso después de realizar una oferta, es muy recomendable obtener este documento antes, ya que te muestra como un comprador serio ante el vendedor y te da cierta ventaja frente a otros posibles compradores.
5. Hacer una oferta
Si la vivienda se vende a través de una inmobiliaria deberás hacer una oferta a través de esta de forma verbal o por escrito. La oferta no es vinculante hasta la firma de escrituras y el vendedor puede mantener la vivienda en el mercado hasta dicho momento si lo desea. ¿Qué significa esto? Pues que si tu oferta ha sido aceptada el vendedor seguirá recibiendo ofertas de otros potenciales compradores mientras arreglas todos los trámites y hay riesgo de que el vendedor acepte una oferta más alta, lo que se conoce como gazumping. Negocia siempre la retirada de la vivienda del mercado cuando hagas una oferta.
6. Contratar a un abogado o especialista en transmisión de propiedades
Tanto los trámites legales como otros relacionados con la compra de una vivienda no son pocos, así que lo mejor es contratar a un profesional que se ocupe de ellos. Contacta con un solicitor (abogado) o conveyancer (especialista en transmisión de propiedades) en cuanto acepten tu oferta.
Los trámites habituales que realiza el solicitor/conveyancer son los siguientes:
- Recibir una serie de documentos del solicitor/conveyancer del vendedor y plantear cualquier pregunta o solicitud al respecto.
- Llevar a cabo una serie de registros y búsquedas relacionadas con el alcantarillado, la Chancel Repair Liability (responsabilidad legal de pagar reformas de una iglesia local), temas medioambientales, riesgo de inundación y la llamada Local Authority Search, relativa a licencias de obra, servidumbres de paso, zonas protegidas, carreteras y suelos.
- Dar el visto bueno al contrato.
- Recibir una oferta de préstamo hipotecario por parte de la entidad bancaria y asegurarse de que el comprador tiene un seguro.
- Recibir la entrada (o parte de esta si supera el 10 % del valor de la propiedad) del comprador e informa al vendedor para proceder a la firma del contrato.
- Tras el intercambio de contratos preparar la escritura de traspaso de propiedad.
- Calcular el impuesto de transmisión de fincas (Stamp Duty Land Tax) y entregar los formularios correspondientes a las autoridades.
- Transferir el resto de fondos a los abogados del vendedor.
- Inscribir la compra de la vivienda en el Registro de la Propiedad.
7. Solicitar formalmente el préstamo hipotecario
Tras confirmar el préstamo hipotecario la entidad bancaria te enviará, a través del solicitor/conveyancer una copia de la oferta de préstamo con todas las condiciones. Deberás rellenarlos, firmar y enviarlos de vuelta al banco.
También solicitará una evaluación de la propiedad (valuation survey). A pesar de ser un servicio de pago, se realiza solamente para determinar si el precio negociado por la vivienda se corresponde con su valor real y si la entidad bancaria debería o no ofrecer un préstamo. Por lo tanto, en esta evaluación no se investigan posibles problemas estructurales de la vivienda.
8. Solicitar una evaluación de la propiedad
Además de la evaluación que requiere la entidad bancaria es conveniente solicitar otra evaluación para asegurarse de que no hay problemas o defectos en la propiedad. Estos son los tres tipos de evaluación existentes:
Condition Report. Es el informe más barato y solo se aconseja para viviendas nuevas o de reciente construcción, ya que no es demasiado detallado. En él se explica las condiciones generales de la vivienda y señala problemas graves.
HomeBuyer Report. Incluye toda la información del Condition Report, además de una evaluación del mercado, indica gastos de seguro y ofrece asesoramiento en cuando a defectos que puedan afectar al valor de la vivienda, reformas y mantenimiento.
Building Survey. Es el informe más detallado (y caro) y es recomendable para viviendas de gran tamaño y antigüedad o las que necesiten grandes reformas. Analiza de forma detallada las condiciones en que se encuentra la vivienda y ofrece asesoramiento relativo a defectos, reformas y mantenimiento.
9. Contratar un seguro
En muchos casos la entidad bancaria exige que tengas un seguro confirmado antes de finalizar el proceso de compra. Deberás adquirir como mínimo un seguro de la vivienda (buildings insurance). También puedes asegurar el contenido (contents insurance) y obtener otros tipos de seguro como los siguientes: critical illness (recibes dinero si desarrollas una enfermedad grave), life assurance (tu pariente más próximo recibe una cantidad global si falleces o desarrollas una enfermedad grave), income protection (recibes una cantidad mensual si no puedes trabajar por enfermedad o accidente), mortgage payment protection (cubre las mensualidades del préstamo hipotecario si pierdes el trabajo o no puedes trabajar por enfermedad o accidente).
10. Firma de documentos, pago inicial e intercambio de contratos
Una vez que el préstamo está confirmado y el banco ha recibido los documentos firmados, recibirás una serie de documentos por parte de tu abogado que deberás firmar y devolver: contrato de compra (Purchase Contract), escritura hipotecaria (Mortgage Deed), formulario de transmisión de fincas (Land Transaction Return SDLT 1) y la escritura de transmisión (Transfer Deed TR1). También deberás abonar una cantidad equivalente al 10 % del valor total de la vivienda a tu abogado, que se transferirá, a su vez, al abogado del comprador.
Cuando la otra parte confirme la recepción de los fondos ambos abogados procederán al intercambio de contratos y a confirmar una fecha exacta de finalización del proceso (completion date), que coincidirá con la entrega de llaves.
11. Último pago
Algunos días antes del día de finalización tu abogado te enviará un informe (completion statement) en que se detallan los pagos realizados y la cantidad restante que debes abonar antes del día de finalización.
12. Finalización y entrega de llaves
El día en que finaliza el proceso el vendedor llevará las llaves a la inmobiliaria. Te avisarán de cuándo puedes ir a recogerlas.
Preguntas frecuentes sobre el proceso de compra de una casa en Inglaterra
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¿Cuánto tiempo dura el proceso de compra?
Normalmente entre dos y tres meses.
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Si hago una oferta y la aceptan, ¿puede variar el precio posteriormente?
Sí, siempre y cuando hagas una oferta subject to contract. Si, por ejemplo, haces una oferta de 280 000 £ por una vivienda y durante la evaluación de la propiedad se encuentran daños en la estructura, siempre puedes volver a negociar la oferta.
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¿Cuánto dinero necesito para la entrada?
En Inglaterra los bancos en ningún caso prestan el 100 % del valor de la vivienda, por lo que debes contar con una cantidad más o menos elevada. Normalmente se exige una entrada del 10 % del valor de la vivienda, aunque hay planes de ayuda financiera para ciertos tipos de compradores que solo requieren el 5 %. Consulta cuáles son en esta entrada.
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¿Cuánto cuestan todos los trámites?
Aunque los gastos variarán según el precio de la vivienda y las tarifas del abogado, cuenta con que los gastos asciendan a unas 6000-8000 £ para una vivienda de un valor entre 260 000 y 300 000 £.
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¿Recibiré una copia del contrato y la escritura?
Puedes optar por guardar tú los documentos o dejarlos en manos de tu abogado (el servicio suele costar 30-35 £).
Enlaces útiles (en inglés)
- Índice del precio de la vivienda en el Reino Unido (incluye todo tipo de estadísticas)
- Índices de criminalidad (búsqueda por código postal)
- Calculadora del impuesto de transmisión de fincas
Nota: la información del artículo se basa en mi experiencia propia. Para información más detallada o dudas concretas contacta con un profesional del ámbito jurídico.
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Fuentes consultadas:
1. https://www.moneyadviceservice.org.uk/en/articles/estimate-your-overall-buying-and-moving-costs
3. http://www.reallymoving.com/moving-advice/surveys/what-type-of-survey-do-i-need
Si necesitas los servicios de un traductor jurado en Oxford, ponte en contacto para pedir presupuesto.
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Irene Corchado Resmella, traductora independiente en Edimburgo. Además de Chartered Linguist y miembro del CIOL, soy traductora jurada inglés<>español nombrada por el Ministerio de Asuntos Exteriores. Como traductora jurídica, me especializo en derecho de sucesiones de Inglaterra y Gales, España y Escocia. También soy miembro afiliado de STEP. ICR Translations está registrado con ICO y cuenta con seguro de responsabilidad civil.
